ホーム 藤井会計事務所サービス一覧 歯科経営コンサルティング 資産税コンサルティング 経営コンサルティング

●評価減できる土地について

評価減できる土地には下記のものがあります

まず、土地の評価で一番大事なことは、実際に土地を見ることです。当然、被相続人は何度も評価対象となる土地を何度も見たことでしょう。でも、相続人である子供はどうでしょうか?
自宅からかなり離れた場所ですと10年前、20年前に溯らないと見たことがないといったことが数多くあります。

(土地を実際、見に行って下記のことに留意します)
①所在地の確認をしましょう
②土地の地盤は凸凹してないか
③騒音、排気ガス、日照阻害、臭気等がしないか
④墓地に隣接していないか
⑤接する道路の幅員が狭い
⑥道路に接しているか
⑦道路があるか
⑧土地はどのような形をしているか
⑨振動や騒音はするか

1.セットバックが必要な土地は評価が下がります
まず、道路の調査は土地所在地の市区町村の役所にいきましょう。(市区町村によっては建築事務所になることもあります。市区町村の建築指導課や道路調査課(市区町村によって異なります)に行ってセットバックについて調べましょう。セットバックとは建築基準法上、原則として建物は幅4m以上の道路に接する必要があります。しかし、現実にはもっと狭い道路に面した土地はたくさんあります。このような土地は建替えや新築の際は道路の中心線から2mのところは自分の土地であるにもかかわらず道路として提供しなければなりません。この利用が制限される部分をセットバックと言います。
よく勘違いするケースでどんな道路でもセットバックは必要であると思っているかたがいらっしゃいます。道路と思っているものが実は道路でないこともあるのです。道路は道路基準法に規定されています。道路基準法に規定されていない道路は道路でないことになります。単なる通路ということになります。そういった通路はどんなに細い道路でもセットバックは必要ないことになります。

セットバックが必要な土地の評価方法は下記の通りです。
例で説明します。1000㎡の土地のうちセットバックが必要な部分が100㎡、評価減前の価格が20,000万円とすると、評価額は下記のように計算します。
20,000万▲20,000万×100㎡/1000㎡×0.7=18,600
セットバックが必要な部分については、7割の評価減となります。
この場合は、1,400万円も評価が下がる結果になります。

2.利用価値の著しく低価している土地も評価が下がります
著しく利用価値が低価している土地はその価値が低下している部分については10%の評価減ができます。ただし、路線価や固定資産評価額が既にそういった利用価値が低下している状況を考慮されている場合は、当然この10%の評価減はありません。著しく利用価値が低下している場合とは例えば下記のようなものを言います。
①地盤が甚だしく凸凹している土地
②騒音、排気ガス、振動が甚だしい土地
③日照阻害が甚だしい土地
④墓地に隣接している土地

実際の評価は下記のようになります。

利用価値が著しく低下していると考えられるため10%の減額になります。
例で説明します。50㎡の土地の価格が1億5,000万だとします。利用価値が著しく低下しているものに該当すると
50㎡×3,000,000×(100%▲10%)=135,000,000円
このケースでは1,500万円も評価が下がります。

ページトップへ 情報ライブラリーに戻る